Khó cho doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp

DNHTKCN phải khoác “chiếc áo” quản lý hành chính đất đai

Nghị định 01 quy định DNHTKCN có trách nhiệm: (i) Khi ký hợp đồng cho thuê đất, cho thuê lại đất phải xác định cụ thể tiến độ sử dụng đất tương ứng với tiến độ thực hiện dự án đầu tư và biện pháp xử lý nếu bên thuê đất, bên thuê lại đất không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ sử dụng đất đã giao kết trong hợp đồng; (ii) có trách nhiệm kiểm tra, theo dõi, đôn đốc bên thuê đất, thuê lại đất đưa đất vào sử dụng theo đúng tiến độ đã giao kết trong hợp đồng.

Ngoài ra, DNHTKCN phải yêu cầu bên thuê đất, thuê lại đất thực hiện các biện pháp để đưa đất vào sử dụng trong trường hợp họ không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng so với tiến độ đã giao kết trong hợp đồng thuê đất, thuê lại đất.

Những trách nhiệm này là trách nhiệm quản lý hành chính về đất đai, không nên chuyển từ phía cơ quan nhà nước sang DNHTKCN. DNHTKCN là một doanh nghiệp, họ hoạt động kinh doanh và tìm kiếm lợi nhuận chứ không phải là một tổ chức giúp việc hành chính.

Với tư cách là một doanh nghiệp, DNHTKCN đã phải chịu sự quản lý hành chính của Nhà nước - phải báo cáo danh sách các trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất cho ban quản lý các khu công nghiệp (KCN), sở kế hoạch và đầu tư, sở tài nguyên và môi trường, ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Vì vậy, việc giao cho DNHTKCN quản lý sử dụng đất trong KCN đúng tiến độ nên chuyển sang việc yêu cầu DNHTKCN báo cáo chặt chẽ tình hình sử dụng đất trong KCN và phải chịu trách nhiệm cụ thể nếu việc báo cáo sai sự thực. Theo đó, khi được báo cáo những trường hợp bên thuê đất, thuê lại đất không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất thì cơ quan nhà nước phải thanh tra, kiểm tra và yêu cầu bên thuê, bên thuê lại phải chịu trách nhiệm về hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. Người thuê đất trong KCN được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì họ phải chịu trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất. Không nên đưa DNHTKCN vào cấp quản lý hành chính trung gian như các quy định nêu trên.

Thực tế thì DNHTKCN có rất nhiều lợi thế trong việc quản lý bên thuê đất, thuê lại đất không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất trong KCN nhưng không vì thế mà khoác trách nhiệm quản lý hành chính đất đai lên vai DNHTKCN. DNHTKCN chỉ nên giữ vai trò hỗ trợ trong việc thu thập thông tin để cơ quan nhà nước nắm được thông tin kịp thời và chính xác. Dựa vào đó mà cơ quan nhà nước thực hiện trách nhiệm giám sát, quản lý của mình tốt hơn.

Quan hệ rối rắm: DNHTKCN - bên thuê đất - bên thuê xưởng

Bên cạnh những trách nhiệm quản lý hành chính bỗng dưng bị khoác vào, DNHTKCN còn vướng phải quan hệ tay ba DNHTKCN - bên thuê đất - bên thuê xưởng. Nghị định 01 quy định rằng tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân thuê đất, thuê lại đất trong KCN trả tiền thuê đất hàng năm và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cho thuê tài sản gắn liền với đất đã được tạo lập hợp pháp nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Điều kiện kinh doanh bất động sản là phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỉ đồng. Tuy nhiên, trường hợp bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Quy định này thoạt nhìn có vẻ là một quy định giúp cho DNHTKCN có thêm cơ hội nhanh chóng lấp đầy diện tích cho thuê. Tuy nhiên, việc cho thuê đất, thuê lại đất trong KCN là vận hành cả một hệ thống rất phức tạp và ảnh hưởng lớn đến đời sống của rất nhiều người. Việc quản lý một lô đất mà có hai người sử dụng, một là người sử dụng đất, một là người sử dụng tài sản gắn liền trên đất rất phức tạp.

Đối với những hợp đồng thuê đất sau ngày Nghị định 01 có hiệu lực thì DNHTKCN có thể có những quy định ràng buộc bên thứ ba trong việc sử dụng đất và hạ tầng cơ sở của khu đất khi ký hợp đồng cho thuê đất, thuê lại đất. Thế nhưng quan hệ tay ba DNHTKCN - bên thuê lại đất - bên thuê tài sản gắn liền trên đất là một quan hệ phức tạp và khó lường hết được mọi tình huống để đưa vào thỏa thuận ràng buộc ba bên.

DNHTKCN sẽ phải đối mặt với các khách hàng thuê đất trước ngày Nghị định 01 có hiệu lực cho thuê tài sản của họ gắn liền với đất thuê. Nếu khách hàng chỉ cho thuê một tài sản gắn liền với đất và không thường xuyên thì họ không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Điều này có nghĩa việc cho thuê tài sản gắn liền với đất chỉ là một khoản thu nhập bên cạnh hoạt động chính khác của họ. Theo đó, họ không có kinh nghiệm trong việc cho thuê tài sản gắn liền với đất và quản lý bên thuê tài sản. Hợp đồng cho thuê tài sản gắn liền với đất vì thế mà được soạn rất sơ sài, về cơ bản chỉ có nội dung diện tích tài sản cho thuê, giá thuê và thanh toán mà không có quy định về việc sử dụng chung hệ thống hạ tầng KCN, bảo vệ môi trường trong KCN... Trong khi đó, bên thuê tài sản gắn liền với đất lại là đối tượng trực tiếp sử dụng đất, tiện ích hạ tầng của DNHTKCN. Hệ thống hạ tầng KCN là hệ thống cần được quản lý, bảo trì theo những quy định do các DNHTKCN đặt ra và theo các quy định pháp luật mà bên thuê đất, thuê lại đất trong KCN phải tuân theo. Bên thuê tài sản gắn liền với đất của bên thuê đất, thuê lại đất trong KCN không được bên cho thuê tài sản yêu cầu tuân thủ quy định quản lý đó sẽ ảnh hưởng đến cả hệ thống hạ tầng KCN.

Điều này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, tranh chấp cho DNHTKCN.

Một mặt trái khác, quy định này cũng như một cánh cửa mở để cho một số doanh nghiệp đầu tư vào KCN theo danh nghĩa và thực hiện việc kinh doanh bất động sản không chính thức. Họ vào KCN thuê một khu đất rộng lớn, xây nhà xưởng nhỏ để sản xuất lấy lệ. Phần đất còn lại thì xây các nhà xưởng để cho thuê. Việc cho thuê sẽ được chủ động chia nhỏ và không thường xuyên để không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định về kinh doanh bất động sản. Điều này sẽ khiến cho việc quản lý kinh doanh bất động sản khó khăn hơn, hệ thống thông tin bất động sản khó đạt được mục tiêu minh bạch.

Nên chăng những quy định này cần thêm cụm từ “trừ khi các DNHTKCN và bên thuê có thỏa thuận khác”. Quy định như thế, DNHTKCN có thể lựa chọn hoặc là hạn chế việc cho thuê tài sản gắn liền với đất của bên thuê đất để quản lý và vận hành tốt hoạt động của KCN hoặc là chấp nhận để bên thuê đất cho thuê tài sản gắn liền với đất nhằm nhanh chóng lấp đầy diện tích đất thuê.

Sàn giao dịch dự án Việt nam