5 bước để lựa chọn mặt bằng khởi nghiệp cho doanh
nghiệp mới thành lập
Bước một: Nghiên cứu kỹ vị trí, khu
vực sẽ thuê mặt bằng. Rất nhiều người đi kinh doanh bắt đầu bằng việc thấy mặt
bằng rẻ thì vội ký hợp đồng thuê ngay, sau đó mới thiết lập việc kinh doanh. Điều
này có thể dẫn đến rủi ro lớn.
Lựa chọn khôn ngoan là: “Rẻ chưa đủ - Phải phù hợp”. Người đi thuê mặt
bằng thông minh sẵn sàng bỏ 100 triệu đồng thuê một bất động sản nằm ở vị trí
có thể đem lại doanh thu tốt chứ không bỏ ra 20 triệu đồng để thuê một điểm
kinh doanh có nguy cơ ế ẩm.
Câu hỏi quan trọng nhất cần phải trả lời khi thuê mặt bằng là: Khu vực
này có phù hợp? Khách hàng tiềm năng có hiện diện tại khu vực này không? Mức
chi trả của họ là bao nhiêu? Không thể đổ hết lý do cho việc kinh doanh thua lỗ
là do chọn sai vị trí đặt mặt bằng, nhưng đây là lý do đầu tiên và quan trọng
nhất quyết định sự thành bại của mô hình kinh doanh.
Bước
hai: Sàng
lọc mặt bằng phù hợp. Đây là bước cần phải thu thập rất nhiều thông tin một
cách tỉ mỉ và chi tiết qua 3 khâu.
Thứ nhất, lọc thông tin về nhân khẩu học: khách hàng tại khu vực đó là nam
hay nữ, độ tuổi bao nhiêu?
Thứ hai, lọc thông tin về sản phẩm: họ
đang sử dụng những sản phẩm gì tương tự với sản phẩm của bạn? Mức giá mà họ chi
trả là bao nhiêu cho từng sản phẩm và mức độ thường xuyên sử dụng sản phẩm đó
không?
Thứ ba, lọc thông tin về đối thủ cạnh
tranh: họ đang bán những sản phẩm gì? Tại sao họ lại bán những sản phẩm như vậy?
Số một trong lĩnh vực đang kinh doanh của bạn là ai? Họ có điểm gì nổi bật?
Những câu hỏi này cũng là bài tập mà các chuỗi bán lẻ chuyên nghiệp
hàng đầu tại Việt Nam và cả nước ngoài đang làm, còn gọi là khảo sát nghiên cứu
thị trường. Nếu nguồn lực hạn chế, nhà đầu tư càng phải dành nhiều thời gian
hơn cho giai đoạn này nhằm giảm rủi ro đến mức thấp nhất khi bắt tay vào làm thực
tế.
Bước ba: Tìm kiếm và sàng lọc mặt
bằng. Ở bước này, người đang cần thuê mặt bằng phải tìm kiếm các thông tin về
giao dịch bất động sản (listing) phù hợp với loại hình kinh doanh và ngân sách
đang có. Nguồn thu thập thông tin thì rất đa dạng: môi giới, báo chí, các trang
web, lái xe trên đường, hỏi trực tiếp chủ nhà... Điểm cần lưu ý nhất trong giai
đoạn này là hãy đưa ra những tiêu chí thật cụ thể phù hợp với loại hình kinh
doanh của mình để nhanh chóng sàng lọc đi những thông tin không cần thiết.
Các tiêu chí bao gồm: diện tích, số lượng
khách, ngân sách, vị trí chiến lược... Hãy mô tả những tiêu chí cụ thể qua bước
tính toán phía trên cho nhân viên môi giới để họ có thể tìm nhanh chóng và phù
hợp các bất động sản cho bạn. Phải sắp xếp một chuyến đi thực tế tới tất cả các
địa điểm đã được sàng lọc để nắm thêm thông tin chi tiết. Nên nhớ: “Hãy dành 80% thời gian để sàng lọc giao dịch,
20% đi xem và thương lượng”. Đừng làm ngược lại vì sẽ tốn thời gian vô ích.
Bước bốn: Giữ kỷ luật khi thương lượng
bằng cách tuân thủ nghiêm ngặt tất cả các nguyên tắc. Có một nguyên tắc bất di
bất dịch trong khi thương lượng là: “Hãy
dành thời gian đôi co một chút". Y như chơi kéo co, nếu thắng ngay lập
tức, bạn sẽ té nhào. Đừng vội chấp nhận lời chào giá của chủ nhà, chủ đất. Nếu
như họ thực sự muốn cho thuê, họ sẽ chấp nhận thương lượng. Chấp nhận sớm sẽ
làm cho chủ nhà/chủ đất cảm thấy bị “hớ” và rất có thể họ sẽ ngưng giao dịch đó
đột ngột.
Nguyên tắc kế tiếp là thương lượng dựa trên triết lý “Đôi bên cùng thắng”. Người đi thuê mặt
bằng sẽ đạt được thứ mà họ thương lượng trên cơ sở hai bên cùng thắng. Nếu kết
thúc hợp đồng mà chủ nhà không ký tái tục thì đối với bên đi thuê cũng là sự mất
mát do việc kinh doanh đã ổn định, khách đã quen địa điểm và đã có thương hiệu.
Nếu chủ mặt bằng không được lợi ích thỏa đáng, họ có thể tìm cách phá rối để lấy
lại nhà.
Một nguyên tắc nữa cần lưu ý là tuyệt đối tránh cảm xúc lên quá cao
khi chọn mặt bằng. Nếu mặt bằng tốt nhưng vượt quá ngân sách hoặc không phù hợp
với tiêu chí kinh doanh, hãy mạnh dạn bỏ qua nó.
Bước
năm: Xúc
tiến hợp đồng cẩn thận là bước cuối cùng nhưng rất quan trọng. Tất cả những gì
sau khi thương lượng phải được phản ánh bằng hợp đồng rõ ràng, chi tiết. Có rất
nhiều điểm cần lưu ý khi làm hợp đồng thuê mặt bằng.
Thứ nhất, hợp đồng bắt buộc cần có đủ 7 điểm:
giá thuê, diện tích thuê, tiền cọc, thời gian thuê, khoản tăng giá hằng năm,
ngày bàn giao nhà đất, tình trạng nhà/đất lúc bàn giao.
Thứ hai, bên đưa hợp đồng là bên có lợi.
Nếu chủ nhà/chủ đất ngại soạn hợp đồng, bạn hãy giúp đỡ họ làm ngay việc đó.
Thứ ba, nên
công chứng hợp đồng, tại bất kỳ phòng công chứng Nhà nước hay phòng công chứng
tư nhân nào. Giai đoạn này công chứng viên sẽ xác nhận giúp bạn xem đó có phải
là người chủ thật sự của bất động sản đó không.
Thứ tư, thỏa thuận rõ các chi phí liên
quan trong hợp đồng: chi phí công chứng, chi phí xây dựng sửa chữa (nếu có), thời
gian cho việc sửa chữa... Nếu không am hiểu về pháp lý, hãy nhờ luật sư hoặc những
người có kinh nghiệm soạn thảo sẵn mẫu hợp đồng cho bạn.
Nếu không thương lượng được mặt bằng phù hợp, hãy bỏ qua nó, không
tiếc nuối. Hãy xem giao dịch bất động sản giống như những chuyến xe buýt, chuyến
này qua đi, chuyến khác sẽ đến. Quan trọng là phải luôn sẵn sàng cho chuyến xe
buýt kế tiếp.
Để được tư vấn cụ thể và chi tiết, quý khách xin vui lòng liên hệ công ty Vinato qua Hotline: 0904 641 583
|